La politique d'attribution d'Inolya

Sont soumis aux attributions les logements appartenant aux organismes HLM :

• les logements construits avec le concours financier de l’Etat,
• les logements ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement (APL).

La politique des attributions ne s’applique pas :

• aux logements foyers et les résidences sociales,
• aux logements non conventionnés,
• aux locaux commerciaux et professionnels,
• aux garages.

1.    Attribution selon les critères généraux d’attribution

Dans le cadre des critères généraux fixés par le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) et des critères locaux, les Commissions d’Attribution des Logements et d'Examen de l'Occupation des Logements (CALEOL) attribuent les logements en tenant compte de la situation générale des candidats notamment :

• du patrimoine,
• de la composition de la famille, afin que le logement proposé soit en adéquation avec la taille et la composition du foyer,
• du niveau de ressources de celle-ci, au-delà du respect des plafonds de ressources. Il est appréhendé à travers le taux d’effort et le reste à vivre.
• des conditions du logement actuelles du ménage,
• de l’éloignement des lieux de travail,
• et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

Il est également tenu compte, pour l’attribution d’un logement, de l’activité professionnelle des membres du ménage lorsqu’il s’agit d’assistants maternels familiaux agréés en activité ou en démarrage réel d’activité (loi 2005-706 du 27 juin 2005).

Les dérogations aux plafonds de ressources autorisées sont :

• ARRETE PREFECTORAL du 10/07/2014 portant dérogation aux plafonds de ressources à hauteur de 130% pour l’accès aux logements locatifs sociaux sur les communes de VIRE- NORMANDIE et CONDE EN NORMANDIE, secteurs sur lesquels INOLYA est confronté à une forte vacance.
• ARRETE PREFECTORAL du 20/07/2016 portant dérogation aux plafonds de ressources à hauteur de 130% pour l’accès aux logements locatifs sociaux situés dans les quartiers prioritaires de la ville sur les communes de :

• • Caen (217 logements)
  • Colombelles (78 logements)
  • Honfleur (310 logements)
  • Hérouville Saint-Clair (1 531 logements)
  • Lisieux (1 027 logements)

• ARRETE PREFECTORAL du 08/10/2015 portant dérogation aux plafonds de ressources à hauteur de 130% pour l’accès aux logements locatifs sociaux sur les communes de :

• • Valdallière,
  • Souleuvre-en-Bocage,
  • Vire-Normandie,
  • Noues-de-Sienne.

• La clause de mixité sociale des conventions APL des opérations financées en PLUS qui permet un dépassement de 120% du plafond pour 10% des logements du programme.

2.    Attribution par application d’une règle de priorité

• Le DALO : L’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit dans chaque département une commission de médiation crée par le Préfet.
  Elle est saisie par :
  • Toute personne, satisfaisant aux conditions réglementaires d’accès à un logement locatif social n’a reçu aucune proposition adaptée en réponse à sa demande de logement pendant un délai anormalement long (délai fixé par arrêté préfectoral dans le Calvados à 24 mois).
  • Sans condition de délai par tout demandeur de bonne foi :

• • • Dépourvu de logement.
    • Menacé d’expulsion sans relogement.
    • Hébergé ou Logé temporairement dans un établissement ou un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale.
    • Logé dans des locaux impropres à l’habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux.
    • Logé dans des locaux manifestement suroccupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent, s’il a au moins un enfant mineur.
    • Qui présente un handicap ou s’il a moins une personne à charge présentant un tel handicap.

Si la commission considère que la personne est prioritaire et doit être relogée en urgence, elle en informe le Préfet. Elle désigne le bailleur qui doit lui attribuer un logement dans un délai fixé. Ces attributions prioritaires DALO s’imputent sur l’accord collectif.

• Les publics prioritaires : L’article L441-1 code de la construction et de l’habitation prévoit que des attributions doivent être faites prioritairement aux personnes suivantes :

• • Les personnes en situation de handicap.
  • Les personnes sortant d’un appartement de coordination thérapeutique.
  • Les personnes mal logées ou défavorisées et les personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d’ordre financier, ou tenant à leurs conditions d’existence ou confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d’insertion sociales.
  • Les personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition.
  • Les personnes reprenant une activité après une période de chômage de longue durée.
  • Les personnes exposées à des situations d’habitat indigne.
  • Les personnes mariées, vivant maritalement ou liées par un pacte civil de solidarité justifiant de violences au sein du couple ou entre les partenaires, et les personnes menacées de mariage forcé.
  • Les personnes engagées dans le parcours de la sortie de la prostitution et d’insertion sociale et professionnelle.
  • Les personnes victimes d’infractions de traite des êtres humains ou de proxénétisme.
  • Les personnes ayant à leur charge un enfant mineur et logées dans des locaux manifestement sur occupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent.
  • Les personnes dépourvues de logement, y compris celles qui sont hébergées par des tiers.
  • Les personnes menacées d’expulsion sans relogement.
  • Les personnes victimes de viol ou d’agression sexuelle.

3.    Adaptation des règles de priorité au niveau local

Les critères de priorité sont précisés localement par :

• Le Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD).
  
  L’article 34 de la loi ALUR crée un plan départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des personnes défavorisées : le PDALPD et le PDAHI fusionnent. Le plan établit au niveau départemental les priorités de traitement des situations des personnes et familles. Le public visé est le suivant :
  • Ménages de bonne foi présentant un risque d’expulsion.
  • Ménages logés ou hébergées temporairement dans des structures relevant du dispositif AHI ou de type FJT, foyer monoparental, hôtel maternel, pension de famille, CADA.
  • Ménages hébergés chez un tiers, en sur-occupation ou dans une situation présentant pour eux un risque de nature sociale.
  • Ménage en situation d’habitat indigne.
  • Ménages à la rue.
  • Ménages pour lesquels la levée du placement des enfants est conditionnée par l’obtention d’un logement.
  • Personnes sans logement à la suite d’une rupture ou de violences familiales.
  • Personnes handicapées physiques ou psychiques.
  • Personnes sortant de prison ou sous-main de justice.
  • Réfugiés.
  • Gens du voyage en voie de sédentarisation. L’accord collectif départemental (ACD).

• Le principal objectif départemental est de définir un engagement annuel quantifié d’attributions de logements au profit de ménages prioritaires labellisés par la commission SYPLO.

Objectif : consacrer au moins 25% des propositions de logement aux ménages reconnus prioritaires et à loger d’urgence au titre du DALO ou aux personnes définies comme prioritaires. Cet objectif s’applique à chacun des contingents de réservation ainsi qu’aux logements non réservés. Ainsi ce sont 38,75% des attributions totales qui doivent être consacrées aux ménages relevant du DALO ou des publics prioritaires (4/5 du contingent de l’Etat de 25% et 25% des 75% représentants tous les autres logements réservés ou non).

4.    Attribution d’un logement réservé

Nos réservataires disposent d’un contingent. La réservation permet au réservataire de présenter des candidats à l’attribution d’un logement réservé, aux fins d’examen en commission d’examen d’attributions des logements.

2 options sont possibles pour gérer les réservations :

• Une gestion en flux : le bailleur s’engage sur la réservation d’un flux annuel de logements à des candidats proposés par le réservataire.
• Une gestion en stock : les logements qui font l’objet de la réservation sont clairement identifiés dans le patrimoine du bailleur.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) modifie les modalités de gestion des droits de réservation des logements locatifs sociaux et généralise une gestion de ces droits en flux annuel par les réservataires.

La gestion en flux rompt le lien entre un logement physiquement identifié et un contingent de réservation, et donne à chaque réservataire un droit de désignation de candidats sur les logements libérés. Désormais toutes les réservations seront gérées en flux annuel. Cela signifie que dans la future convention, la part des droits de réservation s’exprimera en pourcentage des logements disponibles à la relocation. Ce pourcentage sera actualisé chaque année.

Objectif : Au moins 25% des attributions hors QPV, suivies de baux signés, doivent être réalisés au profit des demandeurs ayant des revenus inférieurs au 1er quartile défini par arrêté et aux ménages relogés dans le cadre d’un programme de rénovation urbaine.

Le seuil des revenus du 1er quartile, fixé par le Préfet, est différent selon les EPCI. Les seuils du Q1 sont désormais officialisés par un arrêté ministériel. L’arrêté ministériel définissant le seuil du premier quartile pour chacun des EPCI concernés par les obligations d’attribution pour l’année 2021 n’est pas encore paru, mais les données ayant été chargées sur le SNE, ci-dessous les seuils qui devraient être confirmés.

 Les taux de réalisation 2020 se déclinent comme suit sur les territoires concernés par l’objectif :

Face à ce constat, l’atteinte de cet objectif se fera de manière progressive. Deux leviers d’actions seront mis en œuvre conjointement sur les territoires concernés :

• Prioriser la commercialisation des logements avec un niveau de loyers dits « faibles » hors QPV au profit des ménages du 1er quartile.
• Au regard du diagnostic de l’occupation sociale réalisé dans le cadre de la convention d’utilité sociale : un potentiel d’accueil des ménages fragiles hors quartiers prioritaires de la ville a été défini au regard des niveaux de loyers et l’état du service rendu dans des résidences affichant une précarité « modérée » :

• • En zone 2 : le potentiel d’accueil des ménages défavorisés représente 42% du parc d’INOLYA en cas de rotation.
  • En zone 3 : le potentiel d’accueil des ménages défavorisés représente 28% du parc d’INOLYA en cas de rotation.

Ces analyses seront ajustées à la conclusion des conventions intercommunales d’attributions.

Objectif : Définir la part des propositions de logements à réaliser en faveur des 2e, 3e et 4e quartiles des demandeurs dans chaque QPV.
Ci-dessous le taux des attributions à réaliser dans chaque QPV au profit des demandeurs des 2e, 3e et 4e quartiles de ressources.
HEROUVILLE SAINT CLAIR : 66%, COLOMBELLES : 66%, CAEN-GRACE DE DIEU : 66%, LISIEUX-HAUTEVILLE : 50% aux 3e et 4e quartiles, HONFLEUR-LES MARRONNIERS : 50%.

• Descriptif du logement : loyer, estimation des charges (chauffage, ascenseur, eaux froide et chaude…), typologie, surface.
  
  
• Eléments statistiques relatifs à l’occupation sociale dans les quartiers prioritaires de la ville : ressources de l’ensemble des ménages, taux de bénéficiaires de l’APL et des minimas sociaux, composition familiale, répartition des occupants par âge…

Appréciation des revenus au regard des plafonds de ressources.
Montant des revenus et composition de ces revenus.

La Commission est vigilante à ce que le ménage puisse faire face durablement dans de bonnes conditions au paiement des loyers et charges du logement, déduction faite du montant prévisionnel de l’APL. Pour apprécier la capacité du ménage à faire face durablement au paiement de ses loyers et charges, la Commission prend en compte deux indicateurs de solvabilité :

• Le taux d’effort, [(loyer + charges- allocation logement)/ressources], permet de mesurer le poids que représente le logement dans le budget du ménage. La commission d’attribution des logements doit examiner avec une attention particulière tout taux d’effort consacré au logement supérieur à 35% de l’ensemble des ressources du foyer (30% en cas de chauffage individuel).
• Le reste à vivre [(Ressources – (Loyer – Charges+ allocation logement)) /30/ Nombre d’unités de consommation].

Le reste à vivre permet de mesurer le revenu disponible dans un ménage pour les autres dépenses que celles liées au logement. Cet indicateur s’apprécie au regard de la composition du ménage exprimé en « unités de consommation » et ramené à un montant journalier.
Lorsque le reste pour vivre est inférieure à 10 € par jour par unité de consommation, (15 € par jour par unité de consommation pour un logement individuel), la Commission examine la pertinence de la proposition et pourra demander de rechercher un logement plus adapté à la situation du candidat.

La combinaison de ces deux indicateurs permet de disposer d’un aperçu de la capacité financière d’un ménage.

Si plusieurs indices montrent une fragilité manifeste à l’accès au logement social, plusieurs outils sont à notre disposition :

• Des garanties peuvent être demandées telles que le FSL et la garantie VISALE.
• Un accompagnement social lié au logement peut être demandé.
• Ou le chargé de prévention sociale pourra intervenir et dresser une évaluation sociale et budgétaire. Le chargé de prévention sociale pourra déterminer qu’un suivi social est nécessaire et déclenchera, avec l’adhésion du demandeur une fois le logement attribué, la signature d’un contrat d’accompagnement social de 3 mois renouvelable 1 fois.
  
  

L’ancienneté de la demande ne constitue pas un critère de priorité au regard de la réglementation mais elle peut aider à arbitrer entre des candidatures présentant des caractéristiques similaires.

Une priorité est reconnue sur les demandes en délai anormalement long : de plus de deux ans.
 
Les demandes dites « en délai anormalement long » feront l’objet d’une qualification selon la liste de motifs de dépassement ci-dessous :

• Refus par le demandeur du ou des logements proposés.
• Dossier d’instruction incomplet.
• Demande de localisation et/ou produit très ciblés.
• Famille cumulant difficultés économiques et sociales rendant difficile l’accès à un logement autonome.
• Demande d’un ménage déjà logé dans un logement adapté.
• Dette ou impayés antérieurs du demandeur.
• Absence de logement adapté au besoin du ménage.
• Demande validée en attente d’entrée dans le logement.
  
  

La définition des logements considérés comme en état de sous-occupation figure désormais à l’alinéa 2 de l’article L.621-2 du CCH. Les locaux sont désormais sous-occupés lorsqu’ils comportent un nombre de pièces habitables supérieur de plus d’un au nombre de personnes y ayant leur résidence principale.

L’adéquation de la typologie du logement à la composition familiale du ménage est appréciée au cas par cas, en fonction notamment
-    La superficie du logement proposé,
-    La surface et la typologie du logement
-    La composition familiale (âge et sexe des enfants, mode de garde)
-    La tension du marché du logement

La surface du logement doit être un critère de choix et pris en considération dans l’attribution. En effet la surface peut varier dans des proportions importantes selon les logements. Ainsi pour déterminer des surfaces de références, il est proposé de se référer à l’arrêté du 25 octobre 1991 modifiant l’arrêté du 1er mars 1978 relatif aux normes de surface et d’habitabilité des logements rénovés à l’aide de prêts conventionnés. Les surfaces minimales des logements sont définies ci-dessous :

Dans l’appréciation de la taille du logement, il conviendra de prendre en compte le nombre effectif de pièces composant le logement (exemple d’un « faux T4 » : 2 chambres+1 pièce de vie).

Seront considérées comme prioritaires les demandes de mutations qualifiées de :

• Les demandes motivées par une opération de renouvellement urbain.
• Les demandes de mutation pour raisons de santé.
• Les demandes motivées par l’inadaptation du logement aux situations de handicap (le handicap ayant fait l’objet d’une reconnaissance par la MDPH).
• Les demandes motivées par une inadéquation des ressources du ménage avec le loyer notamment avec la prise en compte de la situation économique et financière du locataire dans le cadre de la prévention de l’impayé et de la résorption de la dette.
• Les demandes de logements motivées par une situation de sur-occupation ou de sous- occupation.
• Les demandes des personnes mariées, vivant maritalement ou liées par un pacte civil de solidarité (PACS) justifiant de violences au sein du couple ou entre les partenaires.
• Les demandes pour désordres techniques avérés dans le logement.

Tout autre motif de demande de mutation ne sera pas considéré comme prioritaire. Mais ces demandes seront également étudiées avec attention :

• Demandes motivées par un rapprochement familial.
• Demandes motivées par des problèmes liés à l’environnement.
• Demande d’un logement de même taille dans le même secteur géographique Inolya examinera la possibilité de mettre en œuvre :

• • Le transfert automatique du dépôt de garantie.
  • L’aide à la mobilité et à l’emménagement dans certaines situations.
  • Délai de préavis réduit à 1 mois.

La priorisation de la demande sera effectuée sur la base des critères suivants :

• Les loyers doivent être réglés régulièrement et à jour (à l’exception des mutations dites économiques).
• Le logement doit être assuré.
• Le logement doit être en bon état d’entretien.
• Les obligations locatives doivent être respectées.

Sont concernés les logements situés en zone B1 à savoir :

• Bretteville-sur- Odon,
• Caen,
• Carpiquet,
• Colombelles,
• Cormelles-le-Royal,
• Deauville,
• Epron,
• Fleury-sur-Orne,
• Hérouville Saint Clair,
• Honfleur,
• Ifs,
• Louvigny,
• Mondeville,
• Ouistreham,
• Saint-Germain-la-Blanche Herbe,
• Verson.