La politique d'attribution d'Inolya

Sont soumis aux attributions les logements appartenant aux organismes HLM :

La politique des attributions ne s’applique pas :

1.    Attribution selon les critères généraux d’attribution

Dans le cadre des critères généraux fixés par le Code de la construction et de l’habitation et des critères locaux, les Commissions d’attribution des logements attribuent les logements en tenant compte de la situation générale des candidats notamment :

2.    Attribution par application d’une règle de priorité

• Le DALO

L’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit dans chaque département une commission de médiation crée par le Préfet.

Elle est saisie par :

- Toute personne, satisfaisant aux conditions réglementaires d’accès à un logement locatif social n’a reçu aucune proposition adaptée en réponse à sa demande de logement pendant un délai anormalement long (délai fixé par arrêté préfectoral dans le Calvados à 24 mois).
- Sans condition de délai par tout demandeur de bonne foi.µ- Dépourvu de logement.
- Menacé d’expulsion sans relogement.
- Hébergé ou Logé temporairement dans un établissement ou un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale.
- Logé dans des locaux impropres à l’habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux.
- Logé dans des locaux manifestement suroccupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent, s’il a au moins un enfant mineur.
- Qui présente un handicap ou avoir à sa charge une personne handicapée et être logé dans un logement non adapté au handicap.

• Les publics prioritaires

L’article L441-1 code de la construction et de l’habitation prévoit que des attributions doivent être faites prioritairement aux personnes suivantes :

1. Les personnes en situation de handicap.
2. Les personnes sortant d’un appartement de coordination thérapeutique.
3. Les personnes mal logées ou défavorisées et les personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d’ordre financier, ou tenant à leurs conditions d’existence ou confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d’insertion sociales.
4. Les personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition.
5. Les personnes reprenant une activité après une période de chômage de longue durée.
6. Les personnes exposées à des situations d’habitat indigne.
7. Les personnes mariées, vivant maritalement ou liées par un pacte civil de solidarité justifiant de violences au sein du couple ou entre les partenaires, et les personnes menacées de mariage forcé*, et les personnes victimes de viol ou d’agression sexuelle à leur domicile ou ses abords.
8. Les personnes engagées dans le parcours de la sortie de la prostitution, et d’insertion sociale et professionnelle.
9. Les personnes victimes d’infractions de traite des êtres humains ou de proxénétisme.
10. Les personnes ayant à leur charge un enfant mineur et logées dans des locaux manifestement sur occupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent.
11. Les personnes dépourvues de logement, y compris celles qui sont hébergées par des tiers.
12. Les personnes menacées d’expulsion sans relogement,m) Les mineurs émancipés ou majeurs âgés de moins de 21 ans pris en charge avant leur majorité par le service de l’aide sociale à l’enfance.

3.    Adaptation des règles de priorité au niveau local

Plusieurs dispositifs partenariaux contribuent à définir des objectifs d’attribution. Tout en se superposant, ces dispositifs coexistent et déterminent les décisions prises avec les partenaires dans le cadre de la CALEOL :

	Conférence Intercommunale du  Logement (CIL)	Plan partenarial de gestion de la demande locative et d’information du demandeur (PPGDID)	Convention Intercommunale d’Attribution (CIA)	Cotation de la demande
CU Caen la mer	x	x	x	x
CA Liseux Intercom	x	x		x (en test)
CC Pays de Honfleur	x
CC Intercom de la Vire au Noireau
CC Bayeux Intercom	x	x	x	x

 

• La Conférence intercommunale du Logement (CIL) : instance multipartenariale qui élabore la politique intercommunale d’attribution et la formalise dans un document cadre,
• La Convention Intercommunal e d’Attribution (CIA) : document qui décline les objectifs en engagements pris par chaque partenaire pour mettre en œuvre ces orientations,
• Le Plan partenarial de gestion de la demande et d’information des demandeurs (PPGDID) : document destiné à assurer la gestion partagée des demandes de logement social et à  satisfaire l’information des demandeurs

4.    La gestion en flux des droits de réservations de logements sociaux

Depuis le 24 novembre 2023, les droits de réservation sont passés d’une gestion en stock (un logement identifié = 1 droit) considérée comme trop rigide, à une gestion en flux (un volume de
logements à attribuer). Sur 185 conventions signées, 36 conventions dégageaient un droit en 2024 au profit de l’Etat, d’une collectivité locale ou d’Action Logement Services.
Il appartient dorénavant aux services en charge de la commercialisation d’orienter le logement libéré vers le réservataire, dont le public de demandeurs est le plus adapté.

En 2025, la répartition des logements à orienter est la suivante (chiffres provisoires) :

• Etat : 539
• Département du Calvados : 24
• Communes : 62
• EPCI (CU Caen la mer et CC Pays de Falaise) : 3
• Action Logement Services : 133

Objectif chiffré 1 :
Consacrer au moins 25% des propositions de logement aux ménages reconnus prioritaires et à loger d’urgence au titre du DALO ou aux personnes définies comme prioritaires.
Cet objectif s’applique à chacun des contingents de réservation ainsi qu’aux logements non réservés.

Objectif chiffré 2 :
Au moins 25% des attributions hors QPV, suivies de baux signés, doivent être réalisés au profit des demandeurs ayant des revenus inférieurs au 1er quartile défini par arrêté et aux ménages relogés dans le cadre d’un programme de rénovation urbaine.

L’arrêté définissant le seuil du premier quartile pour chacun des EPCI concernés par les objectifs de mixité sociale pour l’année 2025 n’est pas encore publié.

En 2024, le seuil du 1er quartile par mois et par unité de consommation pour une personne seule (arrêté ministériel du 13 mai 2024) :

1er quartile de ressources en € / Unité de Consommation
EPCI	Annuel	Mensuel
CU Caen la mer	10 500 €	875 €
CC du Pays de Honfleur - Beuzeville	10 836 €	903 €
CC Intercom de la Vire au Noireau	9 467 €	789 €
CA Lisieux Normandie	10 008 €	834 €
CC de Bayeux Intercom	11 455 €	955 €

 

Les services d’INOLYA engage un échange avec ses partenaires en amont des études de dossiers sur la base d’une synthèse de peuplement de la résidence et du territoire où se situe le logement à attribuer dans le but de respecter les orientations définies territorialement en matière de mixité et d’occupation sociale.

Pour faciliter l’atteinte des objectifs :

Les logements PLAI et PLAI adaptés devront être proposés à 3 ménages du 1er quartile.

Les logements dont le loyer principal est inférieur à Zone 2 : 5,71€/m² / Zone 3 : 5,28€ /m² * sont considérés également comme financièrement accessibles aux demandeurs du 1er quartile.

Objectif chiffré 3 :

Définir la part des propositions de logements à réaliser en faveur des 2e, 3e et 4e quartiles des demandeurs dans chaque Quartier Prioritaire de la Ville.
Hérouville Saint-Clair (La Grande Delle, Le Val, Le Bois, Le Grand Parc, Les Belles Portes) : 50 %, Fleury-sur-Orne : 50 %, Lisieux (Hautteville) : 50% aux 3e et 4e quartiles, Honfleur (les Maronniers) : 50%.

Ces objectifs sont ajustés à la conclusion des conventions intercommunales d’attributions (CIA).

INOLYA a engagé un partenariat avec l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ), spécialiste du logement accompagné pour les jeunes de 16 à 30 ans via son Foyer de Jeunes Travailleurs (Robert Rème) et son Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ).
INOLYA a souhaité intégrer dans ses orientations prioritaires la problématique des jeunes sortants de l’Aide Sociale à l’enfance (ASE) afin de développer de nouvelles réponses en faveur de  leur hébergement et de leur accompagnement. L’expérimentation « Envol' Toit » permet l’accès de 20 jeunes à un logement social pour favoriser leur inclusion dans un premier temps dans le cadre d’un dispositif de bail glissant de 18 mois.

L’accompagnement social global est exercé par une équipe pluri-professionnelle de l’ACAHJ composée d’un éducateur spécialisé et d’une conseillère en économie sociale et familiale.

Au 31/12/2024, INOLYA a déjà relogé 13 jeunes dans le cadre de ce partenariat.
Pour honorer nos engagements, nous devrons reloger impérativement 7 jeunes en 2025.

• Descriptif du logement : loyer, estimation des charges (chauffage, ascenseur, eaux froide et chaude…), typologie, surface
• Eléments statistiques relatifs à l’occupation sociale dans les quartiers prioritaires de la ville : ressources de l’ensemble des ménages, taux de bénéficiaires de l’APL et des minimas sociaux, composition familiale, répartition des occupants par âge…

Appréciation des revenus au regard des plafonds de ressources.

Montant des revenus et composition de ces revenus.

La Commission est vigilante à ce que le ménage puisse faire face durablement dans de bonnes conditions au paiement des loyers et charges du logement, déduction faite du montant prévisionnel de l’APL.

Pour apprécier la capacité du ménage à faire face durablement au paiement de ses loyers et charges, la Commission prend en compte deux indicateurs de solvabilité :

• Le taux d’effort, [(loyer + charges- allocation logement)/ressources], permet de mesurer le poids que représente le logement dans le budget du ménage.
  La commission d’attribution des logements doit examiner avec une attention particulière tout taux d’effort consacré au logement supérieur à 35% de l’ensemble des ressources du foyer (30% en cas de chauffage individuel).

• Le reste à vivre [(Ressources – (Loyer – Charges+ allocation logement)) / 30 / Nombre d’unités de consommation].
  Le reste à vivre permet de mesurer le revenu disponible dans un ménage pour les autres dépenses que celles liées au logement. Cet indicateur s’apprécie au regard de la composition du ménage exprimé en « unités de consommation » et ramené à un montant journalier.
  Lorsque le reste pour vivre est inférieure à 10 € par jour par unité de consommation, (15 € par jour par unité de consommation pour un logement individuel), la Commission examine la pertinence de la proposition et pourra demander de rechercher un logement plus adapté à la situation du candidat.

La combinaison de ces deux indicateurs permet de disposer d’un aperçu de la capacité financière d’un ménage.

Si plusieurs indices montrent une fragilité manifeste à l’accès au logement social, plusieurs outils sont à notre disposition :

• Des garanties peuvent être demandées telles que le FSL et la garantie VISALE.
• Un accompagnement social lié au logement peut être demandé.
• Ou le chargé de prévention sociale pourra intervenir et dresser une évaluation sociale et budgétaire.

Le chargé de prévention sociale pourra déterminer qu’un suivi social est nécessaire et déclenchera, avec l’adhésion du demandeur une fois le logement attribué, la signature d’un contrat d’accompagnement social de 3 mois renouvelable 1 fois.

L’ancienneté de la demande ne constitue pas un critère de priorité au regard de la réglementation mais elle peut aider à arbitrer entre des candidatures présentant des caractéristiques similaires.

Une priorité est reconnue sur les demandes en délai anormalement long : de plus de deux ans. Les demandes dites « en délai anormalement long » feront l’objet d’une qualification selon la liste de motifs de dépassement ci-dessous :

• Refus par le demandeur du ou des logements proposés.
• Dossier d’instruction incomplet.
• Demande de localisation et/ou produit très ciblés.
• Famille cumulant difficultés économiques et sociales rendant difficile l’accès à un logement autonome.
• Demande d’un ménage déjà logé dans un logement adapté.
• Dette ou impayés antérieurs du demandeur.
• Absence de logement adapté au besoin du ménage.
• Demande validée en attente d’entrée dans le logement.

La définition des logements considérés comme en état de sous-occupation figure désormais à l’alinéa 2 de l’article L.621-2 du CCH.
Les locaux sont désormais sous-occupés lorsqu’ils comportent un nombre de pièces habitables supérieur de plus d’un au nombre de personnes y ayant leur résidence principale. 

L’adéquation de la typologie du logement à la composition familiale du ménage est appréciée au cas par cas, en fonction notamment de :

• La superficie du logement proposé.
• La surface et la typologie du logement.
• La composition familiale (âge et sexe des enfants, mode de garde).
• La tension du marché du logement.

La surface du logement doit être un critère de choix et pris en considération dans l’attribution. En effet la surface peut varier dans des proportions importantes selon les logements.

Ainsi pour déterminer des surfaces de référence, il est proposé de se référer à l’arrêté du 25 octobre 1991 modifiant l’arrêté du 1er mars 1978 relatif aux normes de surface et d’habitabilité

des logements rénovés à l’aide de prêts conventionnés. Les surfaces minimales des logements sont définies ci- dessous :

Type	Nombre de pièces	Surface minimale
T3	3	54 m²
T4	4	66 m²
T5	5	79 m²
T6	6	89 m²
T7	7	103 m²

Dans l’appréciation de la taille du logement, il conviendra de prendre en compte le nombre effectif de pièces composant le logement (exemple d’un « faux T4 » : 2 chambres+1 pièce de vie).

Afin de favoriser les parcours résidentiels, INOLYA a défini trois niveaux de priorités :

	Santé mentale, santé physique, violence, procédure de résiliation, RU.
	Logement non adapté aux besoins du demandeur : trop petit, trop grand, trop cher, éloignement, environnement, dette précontentieux.
	Logement adapté aux besoins du demandeur mais souhait de changement dans le cadre du parcours résidentiel, situation ne présentant aucun caractère d'urgence : CONFORT.

Cette politique s’appuie sur une connaissance fine des locataires demandeurs avec l’organisation d’un échange avec le demandeur pour faire un point sur les besoins : l’entretien de mobilité.

Une mutation réalisée permet en effet de donner satisfaction à deux ménages : celui qui obtient l’échange de logement et celui qui intégrera le logement libéré par le premier.

La priorisation de la demande sera effectuée sur la base des critères suivants :

• Les loyers doivent être réglés régulièrement et à jour (à l’exception des mutations dites économiques).
• Le logement doit être assuré.
• Le logement doit être en bon état d’entretien.
• Les obligations locatives doivent être respectées.

Pour les logements situés dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, la commission examine tous les trois ans à compter de la date de signature du contrat les conditions d’occupation des logements conformément à l’article L 442-5-2.

Sont présentés à la Commission les dossiers des locataires qui sont dans les situations suivantes :

1. Sur-occupation du logement telle que définie au 3° du I de l’article L 542-2 du code de la sécurité sociale.
2. Sous-occupation du logement telle que définie à l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation.
3. Logement quitté par l’occupant présentant un handicap lorsqu’il s’agit d’un logement adapté.
4. Reconnaissance d’un handicap ou d’une perte d’autonomie d’un locataire nécessitant l’attribution d’un logement adapté aux personnes présentant un handicap.
5. Dépassement du plafond de ressources applicable au logement 12 La Commission d’Attribution des Logements et d’Examen de l’Occupation des logements détermine les caractéristiques du logement adapté aux besoins de ces ménages.

Elle émet ensuite un avis qui est notifié aux locataires concernés. Sur la base de cet avis, nos agences de proximité procèdent avec le locataire à un examen de la situation et des possibilités d’évolution de son parcours résidentiel.

• Si le ménage avait déjà déposé une demande de mutation, cela peut favoriser l’étude de son dossier.
• Pour les ménages qui n’avaient pas eu le réflexe d’entamer une démarche de mobilité, cela peut les encourager à déposer un dossier en ce sens.

Des propositions de relogement seront faites sans considération des plafonds de ressources en cas de :